En busca de justicia para los propietarios de viviendas de Los Ángeles: Impugnación de préstamos abusivos para la mejora de la vivienda en el condado de Los Ángeles
El programa PACE (Property Assessed Clean Energy) se concibió hace más de una década como una forma de ayudar a los propietarios de viviendas a acceder a financiación para instalar mejoras de energía limpia que, de otro modo, tendrían un coste prohibitivo. Sin embargo, esta iniciativa ha cargado a miles de propietarios con bajos ingresos con préstamos de alto interés que no pueden permitirse. Y lo que es aún más preocupante, PACE se ha vendido de forma desproporcionada a las comunidades de color y a los propietarios de edad avanzada y que no hablan inglés.
Los propietarios de viviendas que quieran instalar mejoras de eficiencia energética en sus casas pueden solicitar préstamos PACE a compañías financieras o "Administradores PACE". A menudo, los contratistas venden los préstamos puerta a puerta, pero es posible que no expliquen con detalle las implicaciones financieras o los riesgos que conllevan, lo que expone a los propietarios a prácticas crediticias abusivas. Los préstamos PACE no requieren ningún pago inicial, sino que están garantizados por el capital de la propiedad del propietario, como una hipoteca tradicional. Sin embargo, a diferencia de una hipoteca tradicional, los préstamos PACE no suelen ofrecer las protecciones más básicas al consumidor, como la comprobación de que el propietario puede hacer frente al pago.
El importe del pago PACE se añade a la factura anual del impuesto sobre bienes inmuebles del propietario como una partida especial. Debido a que estos préstamos se pagan como parte de los impuestos sobre la propiedad de un propietario, obtienen una posición de "primer gravamen", lo que significa que si la casa se vende o se ejecuta, los préstamos PACE se pagan primero antes que cualquier otro préstamo garantizado, como una hipoteca. El propietario que no pueda pagar el aumento de los impuestos sobre la propiedad, ya sea directamente al Condado o como parte del pago de su hipoteca, se enfrentará a una ejecución hipotecaria.
En abril de 2018, los propietarios de viviendas en el condado de Los Ángeles presentaron dos demandas colectivas relacionadas contra el condado de Los Ángeles y sus administradores de PACE, Renovate America (Renovate) y Renew Financial (Renew). Las demandas alegaron que, al implementar el programa PACE, el Condado, Renovate y Renew cometieron abuso financiero de ancianos, incumplieron el contrato entre el Condado y sus administradores, y celebraron contratos ilegales con los propietarios de viviendas. Los demandantes están representados por Hogan Lovells LLP, y los bufetes de abogados sin ánimo de lucro Public Counsel y Bet Tzedek.
La demanda colectiva contra el condado de Los Ángeles y Renovate America es Nemore et al. contra Renovate America et al . La demanda colectiva contra el condado de Los Ángeles y Renew Financial es Ocana et al. contra Renew Financial et al. La clase está formada por todos los propietarios de viviendas que celebraron un contrato de evaluación PACE de Renew (que opera el programa CalFirst) o Renovate (que opera el programa HERO) con el condado de Los Ángeles entre el 1 de marzo de 2015 y el 31 de marzo de 2018.
ACTUALIZACIÓN: 26 de marzo de 2024 - El condado de Los Ángeles y Renew Financial Holdings han llegado a un acuerdo de $12 millones para pagar a los propietarios de viviendas por gravámenes de propiedad PACE inasequibles. Según el acuerdo, cualquier persona que haya participado en un programa Renew Financial (que opera el programa CalFirst ) o Renovate America (que opera el programa HERO ) en el condado de Los Ángeles entre el 1 de marzo de 2015 y el 31 de marzo de 2018, califica si se registró un gravamen contra su propiedad. Para obtener más información sobre el acuerdo, haga clic aquí. Para que le informen cuando esté listo el formulario oficial de reclamación del acuerdo, haga clic aquí.
Tribunal
Tribunal Superior del Estado de California, Condado de Los Ángeles
Estado
Aprobación preliminar del acuerdo de demanda colectiva aprobado el lunes 25 de marzo de 2024
Caso No.
BC701809 [Renew Financial], BC701810 [Renovate America].
Archivado en
4/12/2018
Casos y acontecimientos clave
Class Counsel files Motion for Final Approval of Class Action Settlement and Awarding Attorneys’ Fees and Costs
Documentos
Court Grants Preliminary Approval of Settlement
Documentos
Petición de aprobación preliminar del acuerdo presentada
Documentos
- NOTIFICACIÓN DE LA MOCIÓN DE LOS DEMANDANTES Y MOCIÓN DE APROBACIÓN PRELIMINAR
- DECLARACIÓN DE STEPHANIE CARROLL EN APOYO DE LA PETICIÓN DE APROBACIÓN PRELIMINAR DE LA TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL
- DECLARACIÓN DE MICHAEL M. MADDIGAN EN APOYO DE LA MOCIÓN DE APROBACIÓN PRELIMINAR DE LA TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL
La Junta de Supervisores del Condado aprueba el acuerdo
Declaración de procedimientos de la Junta de Supervisores del Condado de Los Ángeles: el debate sobre el acuerdo es el punto nº 80 del orden del día, AQUÍ.
El caso Renew Finacial se resuelve en mediación
Documentos
Renovate America se declara en quiebra
Historia del San Diego Union Tribune aquí. "[Renovar América] ha sido objeto de 56 demandas, incluyendo tres acciones colectivas propuestas, de acuerdo con los archivos de bancarrota."
Segunda demanda modificada
Documentos
Primera demanda modificada
Documentos
Demandas colectivas por gemelos
Un grupo de propietarios de viviendas del condado de Los Ángeles ha presentado dos demandas colectivas en las que alega que Renovate America y Renew Financial no han aplicado las protecciones básicas al consumidor en sus productos de financiación PACE, lo que ha supuesto una carga para los propietarios de viviendas con ingresos bajos y moderados con préstamos para mejoras en el hogar que no pueden permitirse devolver. La demanda alega que el condado de Los Ángeles es cómplice de los fallos del programa PACE, dejando a miles de residentes de bajos ingresos, ancianos y personas que no hablan inglés expuestos a prácticas de préstamos abusivas. Los demandantes alegan que fueron engañados y perjudicados económicamente por su participación en el programa.
Documentos
Clientes
- Zenia Ocana y Juan Ocana Lau
- María Álvarez
Equipo jurídico
Consejo Público
Public Counsel es un bufete de abogados de interés público sin ánimo de lucro dedicado a promover los derechos civiles y la justicia racial y económica, así como a amplificar el poder de nuestros clientes a través de una defensa legal integral. Fundado y fortalecido por un modelo de servicio legal pro bono, nuestro personal y voluntarios buscan la justicia a través de servicios legales directos, promueven comunidades saludables y resistentes a través de la educación y la divulgación, y apoyan los esfuerzos liderados por la comunidad para transformar los sistemas injustos a través de litigios y promoción de políticas dentro y fuera de Los Ángeles.
- Stephanie CarrollAbogada Directora del proyecto Derechos del Consumidor y Justicia Económica de Public Counsel.
- Ghirlandi Guidetti, abogada del proyecto Derechos del Consumidor y Justicia Económica de Public Counsel.
Bet Tzedek es una fuerza reconocida internacionalmente en derecho de justicia económica y una de las mayores organizaciones de asistencia jurídica del condado de Los Ángeles. Con más de 100 empleados apoyados por más de 1.200 voluntarios activos, Bet Tzedek ayuda a los más necesitados con algunos de los problemas legales más apremiantes a los que se enfrentan nuestras comunidades, incluyendo el abuso de ancianos, violaciones de los derechos laborales, asuntos de propietarios/inquilinos y vivienda, fraude inmobiliario y prevención de ejecuciones hipotecarias, planificación patrimonial básica, reparaciones del Holocausto, tutela testamentaria, defensa fiscal de bajos ingresos, desarrollo de pequeñas empresas, defensa de transexuales, inmigración y beneficios públicos. Además de la representación legal directa en cada una de estas áreas, el personal de Bet Tzedek lleva a cabo amplios programas de divulgación y educación, y emprende litigios de impacto y defensa de políticas sobre cuestiones de importancia para nuestros clientes. Para más información, visite bettzedek.org.
El bufete global Hogan Lovells tiene una larga tradición de apoyo a desarrollos sociales innovadores, centrándose en el acceso a la justicia y el Estado de Derecho. Como abogados, reconocemos que este compromiso forma parte de nuestra práctica profesional y, colectivamente, dedicamos más de 156.000 horas pro bono al año a trabajar para lograr un impacto duradero para los demás.
Pulse
Comunicadosde prensa
- "Se alcanza un acuerdo de 12 millones de dólares en el caso de los préstamos abusivos de Clean Energy en Los Ángeles", 26/3/24
- "Defensores de los derechos humanos celebran el fin del polémico programa PACE del condado de Los Ángeles", 19/05/2020
- "Homeowners File Class Actions Against County of L.A., California Finance Companies, for Unleashing 'Plague' of Predatory Home-Improvement Loans", 4/12/2018.
Historias de los medios de comunicación
- LA Times, L.A. County settles lawsuits; PACE loan; affected homeowners to receive millions, 26/3/24
- Spectrum News 1, Years after shutdown, homeowners still dealing with lingering issues from LA County's PACE program, 25/10/23
- Last Week Tonight with John Oliver, John Oliver explica cómo PACE es fundamentalmente defectuoso, 20/6/21
- Bloomberg, La trampa solar de las subprime para los propietarios de bajos ingresos, 4/6/21
- LA Times, Algunos propietarios tuvieron problemas para pagar los préstamos de mejora PACE. El coronavirus lo hizo más difícil, 29/06/20
- Medium, Artículo de opinión: L.A. County Must Do More for Its PACE Victims, 28/5/20
- LA Times, El condado de Los Ángeles pone fin al controvertido programa PACE de préstamos para la mejora de viviendas, 21/5/20
- LA Times, Se creó un programa de préstamos para impulsar la eficiencia energética. Instead, it's being used to build 'granny flats', 17/2/19
- KCRW, El esfuerzo por hacer Los Ángeles más ecológica significa la ejecución hipotecaria de un propietario, 17/09/19
- LA Times, Los propietarios de viviendas fueron estafados a través del programa de préstamos PACE, alega el abogado de la ciudad de Los Ángeles, 4/4/19
- KCRW, When going green brings an unexpected financial burden, 3/5/19
- LA Times, El prestamista PACE aprobó "préstamos potencialmente fraudulentos", según un ex empleado, 1/3/19.
- LA Times, Después de estar en auge durante años, un controvertido préstamo para mejoras en el hogar está en declive, 21/12/18
- Daily Democrat, Las personas mayores que compran préstamos de energía limpia victimizados, 12/10/18
- Courthouse News Service, Los propietarios de viviendas califican el programa de California de imán para el fraude, 24/10/18
- LA Daily News, Los propietarios de viviendas demandan al condado de Los Ángeles y a los prestamistas por los préstamos PACE, 25/4/18
- LA Times, Demandas presentadas contra el Condado de Los Ángeles, prestamistas sobre el programa de energía verde, 4/12/18
- Vice, Intenté hacer mi casa energéticamente eficiente y me está arruinando la vida, 19/12/17
- LA Times, FHA ya no asegurará nuevas hipotecas con préstamos PACE, 12/7/17
- LA Times, El FBI estaría investigando las prácticas del mayor prestamista de préstamos PACE para la mejora del hogar, 9/26/17
- LA Times, Estos préstamos se crearon para ayudar a los propietarios de viviendas, pero para algunos hicieron lo contrario, 6/4/17
- CBS2, Investigación Goldstein: How Going Green Might Have You Seeing Red In the End, 30/4/16
Información sobre la liquidación
UPDATE: The Octubre 4 continued hearing on the Motion for Final Approval of the Settlement has been continued again to Noviembre 14, 2024.
UPDATE: The hearing on the Motion for Final Approval of the Settlement began on Septiembre 24 and is continued to Octubre 4, 2024.
UPDATE—Septiembre 3, 2024: On Agosto 30, 2024, Class Counsel filed the Motion for Final Approval of Class Action Settlement and Awarding Attorneys’ Fees and Costs. You can find the Motion on the Case Developments and Key Developments section of our litigation webpage. As explained in the Motion, the Settlement Administrator received 5,623 timely claims and has determined that approximately 3,538 claims are valid. The Settlement Administrator has mailed postcards to the claimants whose claims were denied.
The Court is scheduled to hold a hearing on the Motion on Septiembre 24, 2024, at 9:00 a.m. At or after the hearing, the Court may grant final approval of the settlement or order Class Counsel to provide additional information or evidence before granting final approval. Assuming the Court grants final approval, the Settlement Administrator will begin issuing payments to, and on behalf of, the Class Members who submitted valid claims. Under the terms of the settlement agreement, the Settlement Administrator will pay Class Members in Level One directly. For Class Members in Levels Two, Three, and Four, the Settlement Administrator will make payment on behalf of the Class Member towards the Class Member’s existing PACE assessment(s), up to the amount of any existing PACE assessment, before remitting the remainder of any settlement amount for that Class Member directly to that Class Member.
We currently estimate that it will take at least 60 days after the Court’s final order before the Claims Administrator can begin to process payments.
UPDATE—Agosto 2, 2024: The Junio 13, 2024, deadline to submit claims, objections, and exclusions has passed. The claims administrator is no longer accepting claims, objections, or exclusion requests. The claims administrator is in the process of validating and processing claims. If you submitted a claim or exclusion request and the administrator needs more information, you will receive a notice by mail. These notices began being mailed on Agosto 1, 2024.
Once Class Counsel has all of the information needed a Motion for Final Settlement Approval will be submitted to the court. Due to the high number of submissions, the parties agreed and the court has approved an extension of time for the final approval Motion to be filed, which is now Agosto 30, 2024. A hearing on the Motion is now set for Septiembre 24 at 9:00 a.m. The Court’s most recent order is available here.
SETTLEMENT OVERVIEW—Marzo 26, 2024: If you entered into a Renew Financial (operating the CalFirst program) or Renovate America (operating the HERO program) PACE loan as part of the Los Angeles County program between Marzo 1, 2015, and Marzo 31, 2018, and had a lien recorded against your property, you may be qualified for compensation under the settlement in Ocana, et al. v. Renew Financial Holdings, Inc., et al.
The FAQ on the website is the best place to get information about the settlement and completing the claim form. The website is also available in Spanish: https://www.pacelasettlement.com/es
Class Members can contact the claims administrator at 1‑888‑825‑1218 or info@PACELASettlement.com with any questions or for assistance completing the claim form. It is the claims administrator’s job to help class members with the process.
