California rent relief settlement
FAQ：COVID-19（新型コロナウイルス）家賃救済の和解
2023年5月30日、カリフォルニア州の COVID-19（新型コロナウイルス）家賃救済プログラム（緊急家賃支援プログラム：ERAP、または Housing Is Key）の運営における適正手続の問題に関して、入居者支援団体がカリフォルニア州に対して起こした大規模訴訟に和解が成立し、数千人の適格貸借人が支援を拒否される結果となりました。その結果、カリフォルニア州住宅地域開発局（HCD）は、このプログラムにおける拒否と不服申し立てに関する手続きについて、いくつかの重要な改革に合意しました。
この FAQ では、訴訟の和解の概要と、貸借人にとっての意味について説明します。訴訟の詳細および和解案の全文については、www.carentrelief.org をご覧ください。この訴訟は、コミュニティ・エンパワーメント・アクションのためのカリフォルニア住民連合（Alliance of Californians for Community Empowerment Action：ACCE）、公正な経済のための戦略的行動（Strategic Actions for a Just Economy：SAJE）、PolicyLink を代表して、法と貧困に関する西部センター、ロサンゼルス法律扶助財団公的顧問（Western Center on Law and Poverty, Public Counsel, and the Legal Aid Foundation of Los Angeles）が提訴したものです。
申し込み状況についてのご質問は、州の Housing Is Key コールセンター、(833) 430-2122までご連絡ください。Housing Is Key 申し込みポータルで応募状況を確認するには、次のサイトをご覧ください：https://hornellp-ca.neighborlysoftware.com/CaliforniaCovid19RentRelief/Participant。
貸借人が応募のサポートをしてくれる地域の団体に連絡するには、ローカルパートナーネットワーク（Local Partner Network）、(833) 687-0967に電話してください。
1. この和解は誰に影響を与えますか？
この和解は、2022年3月31日以前に Housing Is Key に申請し、2022年6月7日以降も申請中または拒否された貸借人に影響します。またこの和解は、2022年6月7日以前に拒否された貸借人や、本 FAQ に詳述されているような申請状況を待つ他の一部の貸借人にも有益となるかもしれません。
今回の和解は、カリフォルニア州の Housing Is Key プログラムのみに適用されます。市や郡が運営する地域の賃貸支援プログラムには適用されません。また今回の和解では、Housing Is Key プログラムの新規募集を再開することはありません。
Housing Is Key 申し込みポータルで応募状況を確認するには、次のサイトをご覧ください：https://hornellp-ca.neighborlysoftware.com/CaliforniaCovid19RentRelief/Participant。
2. 家賃減免申請の決定を待っている貸借人は、今後どうなるのでしょうか？
HCD は、未解決の申請および不服申立ての処理を再開する予定です。貸借人は、承認にせよ拒否にせよ、国からの新たな連絡を近々受け取ることになるはずです。
和解に基づき、国は入居拒否通知を改訂し、拒否の正確な理由をより具体的に貸借人に提供するようにしました。新たに拒否通知を受け取ることになる貸借人は、以下のとおりです：
- 2022年6月7日以降に拒否通知を受け取った貸借人；
- 拒否通知を受け取ったことがない貸借人；
- 2023年5月30日時点で、不服申立て書を提出し、その決定を受け取っていない貸借人。
新しい拒否通知は、新たに30日間の申し立て提出期間を再開します。また新しい拒否通知には、貸借人の訴えを支援する団体への連絡方法が記載されます。
拒否された日付が分からない貸借人は、Housing Is Keyコールセンター(833) 430-2122に電話して、拒否された日付を尋ねることができます。
3. 新たな拒否通知はどのようなものになるのでしょうか？
すべての新しい拒否通知は、貸借人が特定された問題に対処し、決定に異議を唱えるために効果的な申立を準備できるように、拒否の具体的な理由についての、より多くの情報法を提供することになりました。通知は、英語および貸借人が要求するその他の言語で行われます。和解に基づき、国はすべての拒否通知を、貸借人の Housing Is Key アプリケーションポータルにアップロードし、容易にアクセスできるようにしなければなりません。
拒否が貸借人の家主から提出されたものに基づいていた場合、貸借人は、家主から提供された文書または情報を要求する権利を有します。その後、貸借人はさらに30日以内に申し立てを提出することができます。HCD が貸借人に文書を提供する許可を得られなかった場合、貸借人の申し立て中にその文書は度外視されることになります。
4. 新たな拒否通知は、どのように貸借人に送られるのでしょうか？
和解案では、HCD は拒否通知をEメールのみで送ることができなくなりました。新たな拒否通知は、Housing Is Key アプリケーションポータルにアップロードされ、貸借人およびアプリケーションに記載されている第三者支援者にEメールで送信され、アプリケーションに記載されている貸借人の住所に郵送されます。
今後数か月間で、新たな拒否通知が順次送られることが予想されます。
5. この和解案では、不服申立て手続きに何か変更があるのですか？
和解により、申し立て手続きへのアクセスが拡大されます。貸借人は、Housing Is Key コールセンター(833) 430-2122に電話するか、Appeal@ca-rentrelief.com にEメールを送るか、またはケースマネージャーに直接連絡することで申し立てができるようになりました。また HCD は、アプリケーションポータルに申し立てポータルへのリンクを設置する予定です。さらに HCD は、貸借人が申請時に使用したEメールにアクセスできなくなった場合、申し立てポータルにアクセスする代替方法を見つけるために努力します。
具体的な拒否の理由を記載した改善された拒否通知により、貸借人は正確な問題に対処して申し立てができるようになります。以前と同様、貸借人は拒否通知を受け取ってから30日以内に申し立てを行わないと、拒否が確定したものとみなされます。
6. 貸借人が申請した支援の一部しか承認されなかったらどうしますか？
訴訟の過程で、HCD が貸借人への説明を行わずに、申請した補助の一部しか認めない（通称「一部支払」）がよくあることが分かりました。今回の和解により、HCD は2023年5月30日から30日以内に、承認された申請者にこれらの一部支払を行うことが義務付けられました。
今後、申請した家賃補助の一部しか支給されなかった場合、HCD は、全額支給を拒否された理由を説明する通知を貸借人に送ります。さらに HCD は、自動的に、貸借人に代わって申し立てを開始します。貸借人は、HCD が決定を下す際に使用した追加情報や書類を要求することができ、また、申し立てをサポートする新しい証拠を提出することができます。貸借人は、この「一部支払」の通知を確認し、決定に異議を唱える場合は、速やかに対応する必要があります。
7. 今回の和解は、以前「奪還」通知を受けた貸借人にどのような影響を与えますか？
家賃補助を受けた貸借人の中には、受け取ったお金の一部または全部を返さなければならないという「再奪取（recapture）」通知が後から送られて来た人もいました。和解に基づき、HCD はこれらの貸借人に対し、自身が変換を求める理由を説明した新たな通知を行い、貸借人に申し立てを行う権利を与える必要があります。新しい通知を受け取った後、貸借人は30日以内に再奪取に申し立てができます。申し立てが承認されれば、HCD は再奪取通知を取り消し、貸借人は資金を維持することができます。
HCD は、申し立て対応過程で、再奪取通知が誤っていたにも関わらず、申請内容に問題があると判断した場合、具体的な問題点を貸借人に通知し、申請内容を更新するための45日間の期間を与えます。
異議申し立てが却下された場合、HCD は、支払い計画など、資金を返済するための選択肢を示す通知を再度送付します。HCD は、この債務を債権回収業者に売却せず、低所得者層の貸借人に3年間以上にわたっての返済を認めることに同意します。
8. 貸借人が複数の申込書を作成し、そのうちの一つが「重複」と判定された場合はどうなりますか？
貸借人が複数の申請書を提出した場合、HCD は貸借人に通知することなく、申請ポータルでそのうちの1つを「重複」としてマークしたことが考えられます。この和解により、重複とみなされた申請については、追加の通知を行うことが求められるようになりました。
拒否された貸借人については、拒否通知に、重複していると判断され処理されなかった申請があるかどうかを確認する項目があります。また HCD は、申請が重複と判定されたことを、Eメールおよび申請ポータルに掲載することで通知しなければなりません。この通知により、貸借人は、誤って重複と表示されたと思われる場合は対応するよう案内されます。
HCD は、重複した申請書を持つ貸借人が Housing Is Key コールセンター(833) 430-2122に電話し、訓練を受けたスタッフと話すことで、重複した申請書を1つにまとめることができるようにします。
9. この和解は、過去に賃貸支援を拒否された貸借人を手助けしますか？
本 FAQ に詳述されている場合を除き、本和解は、2022年6月7日以前に賃貸支援を拒否された大半の貸借人に対する拒否判定を再開するものではありません。
しかし和解に基づき、国は、2022年3月1日から2022年5月31日の間に「非対応」であるとして却下された申請書を見直すことに同意しています。
2022年3月1日から2022年5月31日の間に「非対応」であることを理由に拒否された貸借人は、ローカルパートナーネットワークのコミュニティ組織(833) 687-0967とつながることができます。和解に基づき、これらの組織は HCD に対し、これらの貸借人のケースを再開するよう要請し、拒否されたことについてより多くの情報を求め、プログラムと協力して新しい証拠を追加し、貸借人を承認するよう試みることができるようになりました。
HCD は、これらの申請書を自動的に審査し、不当に拒否されたものがないかどうかを判断します。申請が誤って却下され、申請者が賃貸支援を受ける資格があることが判明した場合、HCD は支払いを発行します。
HCD は、申請が却下されるべきであったか承認されるべきであったかを判断できない場合、自動的に申し立てを開始しなければなりません。また、申し立てが開始されたこと、申請者は申し立てを裏付ける詳細な情報や書類を提供できること、申請に関する詳細な情報を得るために Housing Is Key コールセンター・(833) 430-2122に電話することができることを明確に説明する通知を送ります。ケースマネージャーは、追加情報を要求するために、申請者に直接連絡する必要があります。
10. この和解では、第一言語として英語を話さない貸借人に対して、何か追加の支援がありますか？
和解では、申請および申し立てポータルの翻訳と、Housing Is Key コールセンターにカリフォルニア州で最も多く話されている6つの言語を話すスタッフを配置することが求められています。HCD は、翻訳サービスが利用可能なことを申請者に通知しなければなりません。HCD が発送するすべての手紙には、多言語での翻訳が可能であることを貸借人に知らせる通知が含まれていなければなりません。拒否通知は、英語および貸借人が主要言語として要求した言語で提供されます。
11. 貸借人が自分の申請状況について不明な点がある場合、どこに問い合わせればいいですか？
Housing Is Key コールセンター(833) 430-2122に電話することができます。和解の一環として、コールセンターの待ち時間について、貸借人が貸主のそれより著しく長くなってはならないとしています。申請者が電話で連絡先を追加・変更できるようになり、新たに第三者の代理人を追加することも可能になりました。また貸借人は、最初の拒否通知が発行された日を電話で確認することができます。
12. 貸借人はどこで申請のサポートを受けることができますか？
ローカルパートナーネットワークは、申請や申し立ての問題解決を支援する地域団体のネットワークです。和解の一環として、HCD はこのプログラムに全額資金を提供し、賃貸支援を拒否された申請者が、申し立てを完了し、オンラインシステムを操作するための外部支援を受けられるようになります。
申請に関するサポートが必要な場合、または却下に意義を唱えるサポートが必要な場合は、ローカルパートナーネットワーク(833) 687-0967に電話すれば、コミュニティ組織、貸借人グループ、または法的サービス提供者につながることができます。
13. 申請内容の決定を待っている最中に立ち退きに直面している貸借人は、どこに助けを求められますか？
貸借人が家賃不払いの通知を受けたり、立ち退き（不法抑留）の送達を受けたりした場合は、お住いの地域の法律サービスに関する情報を https://www.lawhelpca.org/issues/housing で確認できます。
14. 和解はどのように執行されますか？
本案件を担当した弁護士は、和解条項が正しく実行されているかどうか、HCD に確認する予定です。HCD が和解に応じない場合、弁護士は HCD と協力して、問題の解決を図ることになります。それでも解決できない場合、弁護士は、裁判所に HCD に従うよう求めることができます。
HCD は、プログラムに関する毎月の新しい情報をウェブサイトで公的に提供します：
- 未決となっている申請数、およびその状況。
- 郵便番号別、人種別、民族別に分けた拒否数。
- 現在も係争中の申し立ての件数。
- 却下または承認された申し立ての件数。
Tenants’ Rights Advocates Reach Landmark Settlement on Behalf of Californians Struggling With Pandemic Rent Debt
The agreement requires the California Department of Housing & Community Development to give pending and denied applicants a fair chance to receive Covid-19 rental assistance
LOS ANGELES, May 31, 2023 —A landmark settlement has been reached in a case brought by tenants’ rights advocates alleging that the California Department of Housing & Community Development (HCD) unconstitutionally operated the state’s Covid-19 Emergency Rental Assistance Program (ERAP or Housing is Key), which has led to qualified applicants missing out on the assistance they were promised after the pandemic destroyed many Californians’ livelihoods. More than 100,000 households are still waiting for a decision on their applications—and many of them are being served with eviction notices and being harassed by their landlords for rent they still owe. The settlement agreement will offer a renewed chance for applicants who remain in limbo to receive Covid-19 rental assistance, which remains essential to supporting and stabilizing families as the housing and homelessness crisis worsens in California.
California’s Covid-19 Emergency Rental Assistance Program was created to provide direct assistance to low-income families struggling to pay rent during the pandemic. The Alliance of Californians for Community Empowerment (ACCE Action), Strategic Actions for a Just Economy (SAJE), and PolicyLink—represented by Western Center on Law & Poverty, Public Counsel, the Legal Aid Foundation of Los Angeles, and Covington & Burling LLP—sued HCD in June 2022 for several systemic failures in the program, including a confusing application process that led eligible tenants to be wrongfully denied assistance.
“The rental assistance program was intended to provide housing stability for low-income tenant families who were impacted by Covid-19, but delays and dysfunction left far too many eligible families facing eviction because they could not access this critical assistance,” said Madeline Howard, Senior Attorney at Western Center on Law & Poverty. “We are hopeful that this settlement will create an opportunity for these tenants to finally receive the help they need.”
“This settlement will mitigate some of the worst long-tail impacts of the Covid-19 pandemic on our local communities, and Covington is very proud to partner with our co-counsel and clients in this important work,” said Neema Sahni, Partner at Covington & Burling LLP.
California identified more than $6 billion in rental assistance from the state and federal government for the Housing is Key program, which came at a critical time and should have made a profound difference for the hundreds of thousands of families impacted by the economic fallout of the pandemic. More than half a million households applied to the program. Thus far, HCD has denied nearly 30 percent of applicants, according to an analysis of program data conducted by the National Equity Atlas (a research partnership between PolicyLink and the USC Dornsife Equity Research Institute). The vast majority of those denied (93 percent) have incomes below 80 percent of the area median income—the income threshold to be eligible for the program. Tenants did not receive any meaningful explanation of why they were being denied the help they needed to avoid eviction, and many had difficulty accessing the appeal process.
“We filed this case because we started to see a sharp rise in denials for tenants we knew were eligible, including clients of legal aid organizations across the state, who were relying on rental assistance to stay housed and off the streets,” said Faizah Malik, Senior Supervising Attorney at Public Counsel. “With the settlement of the case, many thousands of families will have another chance to receive the aid that they were promised.”
As part of the settlement, HCD has agreed to take several steps to improve its process for the remaining ERAP applications, including:
- Providing tenants who are going to be denied all or part of the assistance they requested with a detailed explanation of the reason for denial, so they can address issues with the application and have a fair opportunity to appeal;
- Ensuring that tenants subject to “recapture” of rental assistance funds have a fair opportunity to challenge the state’s decision;
- Providing better access to the appeal process;
- Expanding funding to the Local Partner Network, which will assist tenants with navigating their pending applications and appeals;
- Conducting an audit of prior denials to correct wrongful denials of assistance;
- Improving language access and reasonable accommodation procedures; and
- Providing greater transparency about who is receiving rental assistance and who is not, with data about the race, ethnicity, and zip code of people denied assistance.
Tenants who have been waiting for a decision on their applications will receive an update in the coming months and should regularly check their email, application portal, and postal mail for notifications. Tenants who have been evicted or moved since they applied for rental assistance should contact the Housing is Key program to update their contact information and ensure they receive any important notices. Those who receive a denial will have 30 days to file an appeal.
“SAJE has assisted hundreds of tenants on their rent relief applications, and many of the most vulnerable tenants are still in the waiting pool, confused and scared,” said Cynthia Strathmann, Executive Director of SAJE. “We hope that tenants now will finally get the information they need to get their applications approved so they can pay off their pandemic rent debt, a major source of continued stress and harassment.”
“This case brought us in contact with so many families who were evicted or facing eviction because of the Covid-19 pandemic,” said Jonathan Jager, LAFLA attorney. “We encourage any renters who are still waiting for an ERAP decision to not give up hope. Keep your contact information up to date with Housing is Key and reach out to the Local Partner Network if you have questions about any communications you receive from the program.”
Rent debt across California remains at crisis levels: an estimated 688,000 households across the state remain behind on rent, according to the National Equity Atlas. Altogether, they owe nearly $2.6 billion in total rent debt, with the average rent debt per household hovering around $3,700. The vast majority of these renters are low-income people of color who have suffered job and income losses due to the pandemic. This persistent and mounting debt further illustrates the importance of this settlement to keeping families in their homes and curbing the surge of evictions that have followed the end of pandemic eviction moratoriums.
“I lost everything I had because of issues with the rent relief program. Right before the pandemic, I put my life’s savings into opening a restaurant. I was then forced to close down, and as a result lost my income, my business, and my entire savings trying to hold on to what I had. I applied for rent relief and at first was denied without explanation. Then I appealed, got approved, but have now been waiting for nearly 2 years for the money to come through. I tried calling the program for help dozens of times but got no help. A year into waiting for the funding, my landlord pressured me to move out, and I became homeless. Thousands of lives have been destroyed because of the failure to get the money out to families that they are due. I am hopeful that this settlement will finally bring us closer to some relief,” said Blake Phillips, former resident of Los Angeles.
“In creating the Covid-19 rent relief program, the state promised to cover 100 percent of pandemic rent debt for tenants in California. We brought this case to ensure that the state lived up to that promise so hundreds of thousands of Californians could survive the pandemic,” said Jefferson McGee, State Board Chair of the Alliance of Californians for Community Empowerment (ACCE). “Housing is health and housing is a human right and we will keep fighting to make that a reality for our members.”
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